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Mietrecht
Mieterhöhung bei Wohnwertverbesserung durch Eigenleistungen des Mieters PDF Drucken
Mietrecht
Geschrieben von: Bernd Artmann   

Bild: © by Hartmut910/pixelio

Mietshaus

Da die Ausstattung der Mietsache bei einer Mieterhöhung wegen der Eingruppierung der Wohnung in einen Mietspiegel von grundlegender Bedeutung ist, bleibt die Verbesserung der Ausstattung, welche durch den Mieter selbst vorgenommen wird, ungeachtet vertraglicher Vereinbarungen unberücksichtigt (BGH, Urteil vom 07.07.2010, VIII ZR 315/09).

Im vorliegenden Verfahren vereinbarten die Mietvertragsparteien 1976, daß der Mieter auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung einbaut. Die Vermieterin ordnete im Rahmen der Mieterhöhung die Wohnung aktuell in einen Mietspiegel als besser ausgestattete Wohnung ein, woraufhin der Mieter die Zustimmung verweigerte.

Der BGH gab ihm recht. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist anhand vergleichbarer Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung zu ermitteln, denn vom Mieter durchgeführte und bezahlte Wohnwertverbesserungen müssen insoweit unberücksichtigt bleiben.

Vermietern kann aufgrund dieser Entscheidung nur dringend geraten werden, ausdrücklich festzuhalten, daß Ausstattungsleistungen des Mieters bei späteren Mietanhebungsverlangen keine Berücksichtigung finden.

 

 
Wohnflächenabweichung und Betriebskostenumlage PDF Drucken
Mietrecht
Geschrieben von: Bernd Artmann   

Bild: © by Rainer Sturm/pixelio

Steinboden_und_Parkett

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10% beträgt.

Nach Rechtsprechung des BGH ist die Miete einer Wohnung gemindert, wenn die wirkliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Vertrag ausgewiesenen Fläche liegt (BGH, IBR 2005, 1021; BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 44/03 und VIII ZR 133/03).

Dies gilt im übrigen auch bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit Garten (BGH, Urteil vom 28.10.2009, VIII ZR 164/08).

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Wann muß der Mieter Kleinreparaturen zahlen? PDF Drucken
Mietrecht
Geschrieben von: Bernd Artmann   

Stromprfer_1Bild: © by Andreas Morlock/pixelio

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vorzunehmen hat, benachteiligt diesen auch dann unangemessen, wenn die Reparaturpflicht gegenständlich und beitragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt ist. (BGH, Urteil vom 06.05.1992, VIII ZR 129/91)

Grundsätzlich hat der Vermieter durch eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag das Recht, die Beseitigung von Bagatellschäden auf den Mieter zu übertragen. Entsprechend der gängigen Rechtsprechung sollte eine einzelne Kleinreparatur dabei allerdings nicht mehr als 75,00 € kosten. Aufgrund des konstanten Preisanstiegs können Gerichte in Einzelfällen inzwischen auch höhere Beträge bis 100,00 € akzeptieren (AG Braunschweig, Urteil vom 29.03.2005, Az.: 116 C 196/05). Die Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres darf in der Regel maximal 200,00 € bzw. 8-10% der Jahreskaltmiete betragen.

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Ist ein Mieterhöhungsverlangen ohne Beifügung des Mietspiegels wirksam? PDF Drucken
Mietrecht
Geschrieben von: Bernd Artmann   

MieterhhungBild: © by Michael Grabscheit/pixelio

Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den öffentlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht. (BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 276/08)

In Rechtsprechung und Literatur war streitig, ob eine Mieterhöhungserklärung durch bloße Bezugnahme auf den Mietspiegel begründet werden kann.

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Verjährung von Ansprüchen auf Mängelbeseitigung im Wohnungsmietrecht PDF Drucken
Mietrecht
Geschrieben von: André Gräser   

BGBMietrechtBild: © by Peter Kirchhoff/pixelio

Mit Urteil des BGH vom 17.02.2010 - Az. VIII ZR 104/09 - wurde festgestellt, daß der Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung von Mängeln während der Mietzeit nicht verjähren kann.

Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, da sie während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu entsteht.

 

 
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