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Bauträger-AGB zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Dritte PDF Drucken
Wohnungseigentum
Geschrieben von: Bernd Artmann   

Bild: © by Stephanie Hofschläger/pixelio

HolzmnnleinEine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme von Gemeinschaftseigentum durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 9 AGBG (jetzt § 307 I 1 BGB) unwirksam (BGH, Beschluß vom 12.09.2013, VII ZR 308/12).

Mit dem vorliegenden Beschluß setzt sich der BGH im Rahmen des Rechtsstreits einer klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die beklagte Bauträgerin wegen Gewährleistungsansprüchen mit der Frage, inwieweit die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Dritte wirksam im Erwerbsvertrag geregelt werden kann, auseinander.

Hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums enthalten die jeweils gleichlautenden Erwerbsverträge folgende Regelung:

„Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle der Käufer der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt."

Ob und wann das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde, ist streitig.

Vorgenannte Regelung des Erwerbsvertrages, welche nach einhelliger Rechtsprechung als vom Bauträger verwendete AGB anzusehen ist, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 I 1 BGB) unwirksam, weil sie den Erwerber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Der BGH führt in diesem Zusammenhang aus, daß nach der vorgenannten Klausel für Erwerbsverträge die Erwerber u.a. „den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter" mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigen. Dies hält einer Inhaltskontrolle nicht stand, da der Bauträger einen Erstverwalter bestellen kann, der mit ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbunden ist. Dies begründet im Hinblick auf die Abnahme für den Erwerber die Gefahr, daß ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluß auf die Abnahme nehmen könnte.

Die gesetzliche Möglichkeit des Widerrufs der formularmäßig erteilten Vollmacht (§ 168 Satz 3 BGB) kompensiert die unangemessene Benachteiligung nicht. Die Widerrufsmöglichkeit - so der BGH - kann schon deshalb praktisch leerlaufen, weil das Klauselwerk der beklagten Bauträgerin nicht sicherstellt, daß der Erwerber vom Abnahmetermin Kenntnis erlangt.

Die Frage, ob es zur wirksamen AGB-Gestaltung von vollmachteinräumenden Klauseln gehört, auf die jederzeitige Widerrufsmöglichkeit hinzuweisen und darauf, daß der Kunde auch statt des Vertreters selbst handeln kann, hat der BGH offengelassen.

 
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