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Einbeziehung von Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer PDF Drucken
Immobilienrecht
Geschrieben von: Bernd Artmann   

Bild: © by S. Hofschläger/pixelio

ArchitektErgibt sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit einem Grundstückskaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, daß der Erwerber das beim Abschluß des Kaufvertrages unbebaute Grundstück im bebauten Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbssteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand.

Mit einer neuesten Entscheidung vom 27.09.2011 hat der BFH seine bisherige Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Einbeziehung der Baukosten bei getrenntem Abschluß von Grundstückskaufvertrag und Baukosten aufrechterhalten.

Stehen beide Verträge in einem objektiven sachlichen Zusammenhang, sind sowohl die Baukosten als auch die Grundstückserwerbskosten als Bemessungsgrundlage zur Festsetzung der Grunderwerbssteuer zu berücksichtigen. Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln. Ein solcher Zusammenhang ist nach Auffassung des BFH nicht nur gegeben, wenn der Erwerber bei Abschluß des Grundstückskaufvertrages gegenüber der Veräußererseite in seiner Entscheidung über das „ob" und „wie" der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, daß er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten werde. Ein objektiver sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird vielmehr auch dann indiziert, wenn der Veräußerer den Erwerber vor Abschluß des Kaufvertrages über das Grundstück aufgrund einer im bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung eines bestimmten Gebäudes auf einem bestimmten Grundstück zu einem im wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot später annimmt.

Auf der Veräußererseite können dabei auch mehrere Personen als Vertragspartner auftreten. Nicht ausschlaggebend ist, daß der Grundstücksübereignungsanspruch und der Anspruch auf Errichtung des Gebäudes sich zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist vielmehr, daß (auch) der den Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht mit einbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundstück im bebauten Zustand zu verschaffen.

Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, liegt ein objektiv sachlicher Zusammenhang mit den Verträgen u.a. dann vor,

  • wenn die Personen entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind, oder
  • aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluß sowohl des Grundstückskaufvertrages als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstückes dienen, hinwirken.

In dem vorliegenden Fall hatten die Bauherren bereits vor Abschluß des Grundstückskaufvertrages die Einzelheiten für die schlüsselfertige Errichtung des zu errichtenden Haustyps auf dem noch zu erwerbenden Grundstück mit der Baufirma besprochen. Vierzehn Tage nach Abschluß des Grundstückskaufvertrages haben die Erwerber den Bauerrichtungsvertrag mit der Baufirma abgeschlossen. Der zeitliche Zusammenhang - so der BFH - läßt den Schluß zu, daß die Planungen für die Bebauung bereits im Zeitpunkt des Kaufvertrages im wesentlichen abgeschlossen waren.

Daß die Erwerber das Grundstück von Privatpersonen erworben haben und der Bauerrichtungsvertrag mit einer GmbH als Bauunternehmen geschlossen wurde, steht der Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstands nach Auffassung des BFH nicht entgegen. Dabei kann - so der BFH - letztendlich dahinstehen, ob die handelnden Personen wirtschaftlich, gesellschaftsrechtlich oder personell miteinander verbunden waren. Ausreichend ist, daß die Grundstückseigentümer und das Bauunternehmen durch ein abgestimmtes Verhalten auf den gemeinsamen Abschluß sowohl des Grundstückskaufvertrages als auch des Bauerrichtungsvertrages hingewirkt haben.

In dem streitgegenständlichen Fall haben sie das Grundstück einerseits und die Bebauung andererseits gemeinsam über eine Maklerfirma am Markt angeboten. Die Maklerfirma hatte vom Grundstückseigentümer die Erlaubnis, das Grundstück am Markt anzubieten. Die Maklerfirma und die Baufirma wiederum sind am Markt mit einer gemeinsamen Werbebroschüre und unter einem gemeinsamen Logo als „starkes Team" aufgetreten und haben gerade damit geworben, Baupartner, d.h. Grundstückseigentümer, Bauunternehmen und Bauherren zusammenzubringen.

Die Geschäftsinteressen aller auf der Veräußererseite Beteiligten - so der BFH - waren darauf gerichtet, ihre Leistungen im Hinblick auf Grundstücke im bebauten Zustand gemeinsam anzubieten. Diese gemeinschaftliche Angebot haben die Erwerber angenommen, so daß die Grunderwerbssteuer sowohl auf Grund und Boden als auch auf die Bauerrichtungskosten zu bemessen ist.

 

 
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