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Maklerrecht
Geschrieben von: Bernd Artmann   

ImobiliengeschftBild: © by S. Hofschlaeger/pixelio

Der Makler dient als Vermittler einer Gelegenheit zum Abschluß von Verträgen. Die grundlegenden Regelungen dazu ergeben sich aus dem Zivilrecht über den Maklervertrag (§§ 652 ff. BGB) bzw. aus dem Handelsrecht über den Handelsmakler (§§ 93 ff. HGB).

Die Bestimmungen der §§ 652-656 BGB betreffen den Zivilmakler. Dieser befaßt sich u.a. mit Verträgen, deren Grundlagen im BGB geregelt sind (Mietverträge, Kaufverträge über Grundstücke, Darlehensverträge).

Im Gegensatz zum Handelsmakler können Zivilmakler schon dann einen Provisionsanspruch erworben haben, wenn infolge ihres Nachweises einer Gelegenheit zum Vertragsabschluß ein Vertrag zustande gekommen ist.

Vermittlungsmakler

Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt nur dann vor, wenn er auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewußte finale Herbeiführung der Abschlußbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrages. Der Vermittlungsmakler soll seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirkung auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers, das die Abschlußbereitschaft herbeiführt, verdienen (BGH, 17.04.1997, V ZR 182/96, NJW RR 1997, 884; BGH, Urteil vom 02.06.1976, V ZR 101/75, NJW 1976, 1844).

Nach Auffassung des BGH liegt in der Übersendung eines Exposés an den Kaufinteressenten noch keine Vermittlungstätigkeit auf einen Kaufentschluß vor. Die Zusendung eines solchen Exposés stellt sich regelmäßig lediglich als Werbung für das Objekt dar, gerichtet an und konzipiert für eine unbestimmte Vielzahl von Interessenten. Es dient grundsätzlich nur der Information im Vorfeld vor Verhandlungen und hat noch keinen unmittelbaren Einfluß auf die Willensentschließung eines potentiellen Käufers (BGH, 04.06.2009, III ZR 82/08).

Darüber hinaus ist eine Vermittlungstätigkeit regelmäßig auch noch nicht darin zu sehen, daß der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie ermöglicht (BGH, a.a.O.). Ob besondere Umstände gegeben sind und in einem Maße auf den Erwerbsentschluß eines Interessenten eingewirkt haben, was die Annahme einer Vermittlung nahelegt, ist nach Auffassung des BGH eine Frage des Einzelfalls.

Nachweismakler

Der Nachweismakler leistet lediglich den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages. Der Auftraggeber beauftragt den Makler in der Regel mit der Benennung eines Interessenten, untersagt ihm aber, mit diesem in Verbindung zu treten. Der Nachweismakler muß somit grundsätzlich nur eine konkrete Vertragsmöglichkeit benennen.

Der nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB für das Entstehen eines Provisionsanspruches erforderliche „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages" (des sogenannten Hauptvertrages) ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden und Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Unverzichtbar, aber auch ausreichende Voraussetzung für den Nachweis ist deshalb nach Auffassung des BGH, daß der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist.

Der BGH dazu:

Der von dem Verkäufer eines Immobilienobjektes beauftragte Makler hat den für das Entstehen seines Provisionsanspruchs erforderlichen tauglichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages erbracht, wenn er seinem Kunden und Auftraggeber einen Kaufinteressenten benennt und damit in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dabei reicht es bei dieser Konstellation grundsätzlich aus, wenn der mögliche Käufer generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist (BGH, Urteil vom 04.06.2009, III ZR 82/08).

 

Muster Nachweismaklervertrag Käufer

Muster Nachweismaklervertrag Verkäufer

Muster Schiedsvereinbarung

 
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